4 Nỗi Sợ Thường Gặp KHI ĐẦU TƯ XA :

• Đất xa thì ai quản lý đất sau này hàng xóm lấn đất tranh chấp thì sao
• Đất xa thì quen ai mà hỏi về quy hoạch pháp lý lỡ bị lừa thì sao
• Đất xa thì mua làm gì cũng có sử dụng được đâu mua gần thì còn để nuôi gà trồng rau được.
• Đất xa thì thời gian đâu mà đi lại công chứng làm giấy tờ

Đây là câu hỏi luôn hiển thị trong đầu của rất rất nhiều người có tiền nhưng không chịu mua xa. Không áp dụng cho giới nhiều tiền xài tiêu không hết nha. Áp dụng cho đại đa số người dân chỉ có khoản vốn tự có như từ vài trăm đến vài tỷ ( chứ không phải chục tỷ và trăm tỷ ).

Nhưng  CÁI VẤN ĐỀ LÀ HỌ LẠI HAY GẶP NHƯ SAU :

• Đất gần thì giá cao quá vốn tự có không mua nổi mà vay thì sợ không đủ khả năng trả lãi
• Đất gần mà rẻ thì lại dính pháp lý rủi ro ( vi bằng, giấy tay, đồng sở hữu, hoặc thuộc diện thu hồi làm công trình công )
• Đất gần thì được cái dễ quán lý nhưng diện tích nhỏ quá không đủ để làm vườn.
• Đất gần thì lãi vốn đã tăng cao hết dư địa tăng giá nên đến khi cần bán ra có khi lại không bán được như ý muốn.

Cái vòng LẨN QUẨN khiến họ chả dám mua đâu chỉ ôm tiền bỏ Ngân Hàng. Và đầu năm 2022 vừa qua đã khiến tiền mặt bốc hơi nhanh đến chóng mặt do lạm phát.

Các giải quyết 4 nỗi sợ trên rất là dễ.

• Đất xa thì ai quản lý đất  thì chúng ta chịu khó bỏ thêm tiền làm hàng rào đất kiên cố trừ đất diện tích quá lớn theo hecta thì cho người trồng cây to như cây bông gòn để đánh dấu ranh đất.

• Đất xa hỏi về quy hoạch pháp lý : địa chính thì sao, phòng tài nguyên thì sao. Nói ra thì đất ở các huyện tỉnh vùng quê vẫn dễ hơn so với đất ở đô thị khi hỏi về pháp lý.

• Đất xa thì mua làm gì cũng có sử dụng được đâu : Đã là đầu tư đặc biệt phải hiểu rõ nhu cầu mình mua đất để làm gì. Nếu mua để làm xưởn làm kho thì tất nhiên phải ở nơi mình có thể quản lý sử dụng được nhưng nếu mua để làm của để dành để chống lại lạm phát tránh đồng tiền mất giá thì phải ưu tiên đất có tiềm năng và lãi vốn tốt và hợp với túi tiền mà mua. Chứ nếu yêu cầu hoàn hảo mà tài chính không tới thì 100 năm sau cũng không mua được lô đất nào.
• Đất xa thì thời gian đâu mà đi lại công chứng làm giấy tờ : Hiện nay phòng công chứng có hợp đồng ủy quyền mua và ủy quyền bán nên không cần phải đi xa cũng có thể công chứng mua bán đất được.

• Và cuối cùng, tìm cho mình người môi giới uy tín đáng tin cậy để làm việc cực kì quan trọng. Vì họ sẽ thay bạn làm được rất nhiều việc trong giao dịch bất động sản. Nếu bạn không tìm được người môi giới đáng tin thì bạn phải bỏ nhiều thời gian để tự thân vận động hoặc cứ cầm tiền trong ngân hàng chờ tới khi tìm được người bạn có thể hợp tác.

Tóm lại : Nếu nơi ở của bạn giá đất đã tăng quá cao vượt quá khả năng tài chính của bạn thì tốt nhất bạn nên suy nghĩ đến việc đầu tư xa ở tỉnh khác thì bạn mới có cơ hội tăng lãi vốn của mình. Còn tiếp tục giữ quan niệm mua gần mà vượt quá sức của bạn thì rủi ro mua gần sẽ cao hơn mua xa rất nhiều.

VÀNH ĐAI 4 HÀ NỘI LÀ CƠ HỘI NHƯNG KHÔNG DÀNH CHO TẤT CẢ

Chính phủ giao các tỉnh thành tổ chức lập, thẩm tra, thẩm định, quyết định phê duyệt dự án thành phần được phân cấp, hoàn thành trước ngày 31/1/2023 và bảo đảm khởi công trước 30/6/2023.

Phó Thủ tướng Lê Văn Thành vừa ký Nghị quyết của Chính phủ triển khai Nghị quyết của Quốc hội về chủ trương đầu tư Dự án đầu tư xây dựng đường Vành đai 4 Vùng Thủ đô Hà Nội.

Vành Đai 4 Hà Nội phù hợp cho nhà đầu tư ở Miền Bắc nhưng lại không phù hợp cho nhà đầu tư ở Miền Nam do khác biệt về văn hóa và khí hậu.

Khu Vành Đai 4 Hà Nội đã được gom hàng từ 2021

Vì Sơn đang ở Miền Nam nên Sơn đứng dưới góc độ miền Nam để đưa ra góc nhìn. Thật chất khu vành đai 4 Hà Nội đã được gom hàng từ 2021 giá có khu tăng tận 50%. Nhưng về lâu dài thì nếu bạn là nhà đầu tư chơi chiến lược an toàn và có mối quan hệ bên quy hoạch thì đầu tư đất bên Vành Đai 4 có cơ hội lãi cao trong dài hạn.

Thị trường BDS ở Miền Bắc chắc sẽ sôi động nhất ở Vành Đai 4 Hà Nội. Hạ tầng làm đến đâu thì tăng giá đến đó trừ các khu đã tăng quá cao tiệm cận so với mức giá bất động sản cao nhất của quận, huyện đó thì dư địa tăng giá không còn nhiều. ( không tính các đất bị dính rủi ro pháp lý hoặc đường oto không vào được ).

Đầu Tư BDS Vành Đài 4 Hà Nội Chứa Nhiều Rủi Ro Tiềm Ẩn

Nhưng nó cũng chứa nhiều rủi ro tiềm ẩn như : nếu nhà đầu tư chưa xác định được ranh giới quy hoạch, hành lang, tọa độ, mốc giới…Tuyến đường Vành đai 4 là đường chạy trên cao nên tiềm năng chỉ có ở các điểm lên, xuống khi diện tích ven đường có thể đưa vào kinh doanh dịch vụ chứ không phải tất cả mọi khu vực có tuyến đường chạy qua đều có thể gia tăng giá trị bất động sản.

Hà Nội là TP đông dân thứ 2 và mật độ dân số cao thứ 2 trong cả nước. Mật độ dân số trung bình hiện nay của Hà Nội khoảng 2.398 người/km2, cao gấp 8,2 lần so với mật độ dân số cả nước, quá cao so với Thủ đô của các nước trong khu vực ASEAN.

Tốc độ đô thị hóa ở TP Hà Nội diễn ra mạnh mẽ, thể hiện qua tỷ lệ dân số khu vực thành thị tăng nhanh từ 36,8% năm 1999 lên 41% năm 2009 và 49,2% năm 2019.

Sơn không đầu tư ở Vành Đai 4 ở Hà Nội nhưng khách hàng của Sơn ở miền Bắc cũng nhiều nên Sơn viết bài này để thể hiện thêm góc nhìn về đầu tư.

Nếu ở Miền Bắc thì bạn có thể tìm hiểu thêm về Vành Đai 4. Hiện nay còn có 1 cái trend đang chớm nở đó là Bán View Nghỉ Dưỡng Tại Hà Nội. Thay vì đi xa để nghỉ dưỡng thì nhà đầu tư có thể chọn mua bds nghỉ dưỡng tại Hà Nội. Trend này mới chớm chưa biết kéo dài hay suy tàn nên chúng ta cứ chờ xem.

Bouns thêm : Thị trường miền Nam đang giao dịch nhiều nhất nằm ở Tây Ninh, còn thị trường miền Trung hiện nay là Gia Lai và Đắk Lắk ngang ngửa nhau.

Ngày 29/10/2019, Tổ chức Climate Central (Mỹ) mới đây đưa ra dự báo về 6 thành phố thuộc diện nguy cơ bị nước biển dâng nhấn ngập trước năm 2030 là Amsterdam (Hà Lan), Basra (Iraq), New Orleans (Mỹ), Venice (Italy), TPHCM (Việt Nam) và Kolkata (Ấn Độ).

Theo nghiên cứu mới, vào giữa thế kỷ này, khoảng 150 triệu người sẽ sống trong vùng bị ngập dưới nước biển khi triều cường. Đặc biệt, miền Nam Việt Nam có thể gần như biến mất.

Theo dự báo mới nhất, TPHCM có thể bị “nhấn chìm” trước năm 2030, nhất là khu vực phía Đông nằm cạnh sông Sài Gòn và khu Thủ Thiêm vốn là đầm lầy trũng thấp.

Theo TS Tô Văn Trường, cảnh báo này đáng quan tâm, nhưng không nên hiểu là nó sẽ xảy ra thực sự – làm dư luận bất an. Bởi kết quả dự tính mực nước biển dâng có tính bất định (tính không chắc chắn) rất cao do các mô hình chưa mô tả được một cách đầy đủ và chính xác các quá trình nhiệt động lực học băng (cả băng biển và băng lục địa).

Bản đồ nguy cơ ngập mới nhất của Climate Central chỉ có sự cập nhật số liệu dự tính mực nước biển dâng của IPCC dựa trên nền tảng dữ liệu độ cao với độ chính xác rất thấp so với các nguồn dữ liệu khác như Lidar.

Climate Central: ‘Chúng tôi không hề nói nơi nào bị xóa sổ’

ông Benjamin Strauss, Giám đốc điều hành Climate Central và là đồng tác giả của nghiên cứu, khẳng định: “Trong bài báo tóm tắt kết quả nghiên cứu, chúng tôi đã không nói rằng bất kỳ nơi nào sẽ bị xóa sổ (be wiped out or erased). Chúng tôi chia sẻ những phát hiện mới dựa trên so sánh độ cao của mực nước dự kiến với độ cao của đất”.

Hôm 1/11, đại diện Bộ TNMT đã chỉ ra 3 điểm bất hợp lý trong báo cáo này, bao gồm: Nghiên cứu lấy số liệu của Mỹ để hiệu chỉnh và áp dụng kết quả cho tất cả địa hình trên toàn cầu; dự báo dựa trên việc xây dựng kịch bản nước biển dâng 2 m, khác với kịch bản Ban Liên Chính phủ về Biến đổi khí hậu (IPCC) phê duyệt và khuyến cáo sử dụng; giả định về kịch bản triều có tần suất 100 năm xuất hiện một lần.

Một nghiên cứu khác vừa được công bố đầu năm nay

trong cùng một tạp chí (Nature) có tiêu đề: “Đồng bằng sông Cửu Long thấp hơn nhiều so với giả định trước đây trong các đánh giá tác động của mực nước biển”.

Bước khả thi và có giá trị tiếp theo mà Chính phủ Việt Nam hoặc các cơ quan khác có thể làm là thu thập dữ liệu độ cao tốt hơn (như dữ liệu trên không – airborne lidar data) cho vùng đất thấp ven biển của cả nước (đặc biệt là ĐBSCL và khu vực quanh Hà Nội); đồng thời, chia sẻ những dữ liệu này rộng rãi với cộng đồng nghiên cứu khoa học.

Bài viết được tổng hợp từ nhiều nguồn của báo như Zing, Vnexpres, Lao Động, Báo Tài Nguyên Môi Trường.

Tóm Lại :

Đầu tiên là không phải toàn bộ TP HCM và ĐB SCL sẽ chìm dưới đáy biển như báo giật tít mà sẽ có khu vực bị ngập lụt lũ lụt. Và nếu Việt Nam không có phương án ứng phó thì điều này xảy ra là chắc chắn. Nhưng hiện tại Chính Phủ đã lên phương án cho vấn đề này.

Điều thứ 2 là chỉ số dự báo của Climate Central là dựa trên chỉ số cực đoan nhất tức là trường hợp xấu nhất sẽ xảy ra. Từ đâu đến đó thì vẫn còn quá nhiều biến số để biết nó có diễn ra như vậy không.

Tuy nhiên, nó cũng đã tác động tâm lý không nhỏ của 1 bô phận người dân hay lo xa, đó là bán nhà thành phố và di chuyển lên các vùng Thành Phố ở Tây Nguyên.

Lưu ý là không phải vùng núi nào của Tây Nguyên cũng ở được, cũng có vùng thấp khi mưa lớn cũng gây lũ. Nhưng nếu về lâu dài thi khả năng Tây Nguyên sẽ là trung tâm đô thị của tương lai.

Huyện Ia Grai còn quá nhiều tiềm năng?

Nếu về vị trí thì Ia Grai giáp với Thành Phố Pleiku và gần sân bay Pleiku khoảng cách từ 30km đổ lại là ổn. Thổ nhưỡng đất đỏ bazan khu dân cư đông. Dân cư ở đây toàn làm về nông nghiệp nên việc cho thuê đất làm rẫy cũng rất dễ. Khí hậu thì lạnh thì cũng có lạnh nhưng mùa hè nắng cũng to nên hầu hết dân đều có làn da bánh mật. Ia Grai rất có nhiều hồ lớn nhỏ và xung quanh đều có dân ở, có nhiều vị trí thuộc đường nhựa và lên được thổ cư. Điểm yếu là các hồ này thường có 2 tháng cạn nước còn 10 tháng còn lại thì đầy nước. Độ thanh khoản cũng rất tốt là do yếu tố thuận lợi về đương xá, dân cư, thổ cư và vỉew.

Về Giá Đất ?

Giá đất ở đây cũng tùy người dân ra giá, đất gốc từ trong dân còn nhiều nên đôi khi họ bán theo kiểu bị vay ngân hàng gồng lãi khó thì giảm giá bán. Nông sản mất mùa không được giá thì sẽ bán rẻ để trả nợ. Còn nếu không bị 2 lý do trên thì giá cũng sẽ trên trời kêu rất cao.  

Giá trung bình tại Ia Grai hiện giờ ( tháng 7/2022) nếu tính theo sào tầm 400 triệu / sào cho lô giáp hồ đường nhựa lên được thổ và cách sân bay tầm 20km hoặc tính theo m ngang là 35 triệu 1 m ngang trở lên. Nếu cùng 1 vị trí mà đem so với Đắk Lak thì giá ia grai chỉ bằng 1/3 giá Đắk Lăk

Quy Hoạch Và Pháp Lý ?

Sổ của Ia Grai cũng nhiều sổ cũ nên bắt buộc phải đo đạc cấp đổi lại thì mới công chứng được. Và rủi ro hay gặp là diện tích sẽ sai khác khá nhiều so với sổ cũ. Quy hoạch ở Ia Grai thì đa số vẫn theo quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất nên chúng ta chỉ cần quan tâm là lên được thổ cư hay là không. Phân lô tách thửa tại Ia Grai cũng hạn chế 1 lần chỉ tách được 3 sổ sau đó mới tách tiếp. Tháng 7/2022 đã phê duyệt kế hoạch sử dụng đất ở Ia Grai lên hiện giờ đã có thể lên thổ cư được.

Đánh Giá của BDS Thế Giới Tương Lai ?

Vì tiềm năng và thuận lợi của Ia Grai lớn hơn so với bất lợi nên BDS Thế Giới Tương Lai vẫn khuyến khích nhà đầu tư có thể mua đất tại khu vực này. So về giá thì Ia Grai vẫn là 1 vùng trũng về giá trong khu vực tây nguyên.

Huyện Đắk Hà điểm sáng sau Măng Đen?

Nếu về vị trí thì Huyện Đắk Hà thuận tiện đường đi hơn Măng Đen từ sân bay đi về Đắk Hà chỉ 1 đường nhựa thẳng tắp. Tài xế chỉ tốn khoảng 1 giờ 15 phút là đến được thị trấn Đắk Hà.

Cho đến giờ cũng chưa có nhiều nhà đầu tư biết về Đắk Hà cũng là lợi thế. Đắk Hà có một hồ thủy điện rất rộng và to phù hợp về du lịch đó là hồ thủy điện Plei Krong.

Hiện tại có 1 dự án du lịch với vốn đầu tư của nhà nước 60 tỷ mang tên Vườn Hoa Long Loi hiện đang được triển khai xây dựng từng bước. Vì vậy khu vực đất xung quanh đều thuộc Thương Mại Dịch Vụ rất phù hợp cho các nhà đầu tư về lập dự án.

Điểm mạnh là dân cư nơi đây đa số làm nông làm rẫy cho nên việc cho thuê đất cực kì dễ và thuận lợi.

Về Giá Đất ?

Giá đất ở huyện Đắk Hà  ( cập nhập vào tháng 5/2022 )quanh khu vực này cũng khác nhau : Khu đất ngay trong thị trấn gần Vườn Hoa thì giá tầm 250 triệu đến 350 triệu / sào ( 1000m2) nếu giáp hồ, không giáp hồ mà chỉ nhìn thấy hồ thì tầm 200 triệu / sào ngoài ra giá còn tùy thuộc vào đất có hiển thị đường hay không, mặt tiền đường có nhiều không, oto vào có dễ không, và mặt tiếp giáp nước có nhiều không, view rộng thoáng hay view hẹp. Còn bên xã Hà Mòn thì rẻ hơn so với trong thị trấn tầm 200 triệu đến 250 triệu / sào bên xã Đắk Mar lại rẻ hơn xã Hà Mòn rơi vào 160 triệu đến 200 triệu / sào.

View của Đắk Hà gần giống Viêw Của Tà Đùng nhưng giá của Tà Đùng đã lên hơn 1 tỷ / sào.

Quy Hoạch Và Pháp Lý ?

Quy hoạch 2022 tại huyện Đắk Hà vẫn đang trong quá trình lấy ý kiến và đang chờ ký duyệt kế hoạch sử dụng đất nên toàn bộ đất hiện giờ vẫn chưa tiếp nhận vấn đề lên thổ cư. Ngoài ra sổ đất ở huyện Đắk Hà đa số sổ cũ nên để công chứng chuyển nhượng phải đi đo đạc cấp lại sổ mới. Vì vậy diện tích sẽ có sự sai lệch so với diện tích trong sổ. Với các lô giáp hồ thì dễ thấy nhất là mất diện tích.

Chính quyền Đắk Hà khá mở cửa nên rất hoan nghênh các nhà đầu tư vào để lập dự án. Vì vậy không có gì ngạc nhiên nếu thấy nhiều dự án được phê duyệt tại Đắk Hà.

Môi giới tại Đắk Hà thường là dân bản địa và không có nhiều kinh nghiệm làm việc vẫn theo thói thường là dẫn khách đến mua và không biết check quy hoạch cho khách thậm chí chỉ biết lấy tiền cọc và không quan tâm khách bị gặp rủi ro gì không.

Phân lô tách thửa tại Đắk Hà cũng siết chặt, phải giải trình mỗi khi tách thửa nếu không có lý do hợp lý sẽ bị trả hồ sơ.

Đánh Giá của BDS Thế Giới Tương Lai ?

Đắk Hà vẫn còn nhiều tiềm năng về du lịch và khí hậu ở đây khá ôn hòa dễ chịu. Giá cả dù đã tăng hơn trước rơi vào gấp 2 đến gấp 2,5 lần nhưng vẫn trong khoảng dễ chịu chưa có tăng quá nhiều như các tỉnh khác. Nếu chọn đất view thì đừng nên bỏ qua khu vực vỉew đẹp như Đắk Hà.

Thị Trường Bất Động Sản Đắk Lắk đang là điểm đến thu hút dòng vốn đầu tư công lẫn đầu tư cá nhân về khu vực này mua đất. Nhiều nhà đầu tư từ Sài Gòn, Hà Nội, Bà Rịa Vũng Tàu, Đồng Nai, Nha Trang đã có mặt tại Đắk Lắk từ rất sớm. Ngay thời điểm ngân sách đầu tư công của chính phủ được công bố thì thị trường BDS Đắk Lắk đã bùng nổ. Hiện nay dù giá đã nhân 3 lần nhưng khu vực đất Đắk Lắk vẫn tiếp tục được nhiều nhà đầu tư săn tìm. Lý do là đầu tư công vẫn chưa giải ngân và tiến hành làm. Nhà đầu tư vẫn đánh giá thị trường này vẫn còn nhiều tiềm năng tăng giá chủ yếu ở phần khúc đất sào.

Ưu Điểm Đầu Tư Bất Động Sản Đắk Lắk :

Tỉnh đứng đầu về giải ngân đầu tư công lớn vượt qua cả tỉnh Lâm Đồng với vốn đầu tư hơn 25.000 tỷ đồng. Sắp tới đây, hệ thống các tuyến Cao Tốc kết nối đến Tây Nguyên được hình thành như: Cao tốc Bình Phước – Đắk Nông, Cao tốc Nha Trang – Buôn Ma Thuột, Cao tốc Buôn Ma Thuột – Liên Khương cũng sẽ rút ngắn thời gian đi chuyển bằng đường bộ từ Hồ Chí Minh lên Đắk Lắk. Vị trí là trung tâm của 5 tỉnh Tây Nguyên nên Đắk Lắk rất thuận tiện để đi qua các tỉnh khác.

Đã có sẵn sân bay Buôn Mê Thuột, khách di chuyển từ Sài Gòn hoặc Hà Nội chỉ mất khoảng 50 phút bay.

 Huyện Cưkuin, Huyện Cưmgar là 2 huyện gần sân bay có hồ nên nhà đầu tư săn view nghỉ dưỡng giáp hồ gần sân bay đã mua ở khu vực này. Huyện Buôn Hồ thì chuẩn bị lên Thành Phố. Thị Trấn Ea Kar là trung tâm hành chính của tỉnh với nhiều tiện ích sẵn có. Xã phú xuân huyện Krông Năng đang phê duyệt khu công nghiệp. Đây là các huyện thị trấn được săn nhiều nhất năm 2022 và cho tới giờ vẫn đang được săn mua.

Nhờ khí hậu quá mát mẻ dễ chịu, không quá nóng không quá lạnh thời tiết phù hợp với người lớn tuổi sống lâu dài nên Đắk Lắk rất được chuộng về thời tiết.

Đắk Lắk được thiên nhiên ưu ái cho rất nhiều hồ thác sông suối trong đó có Hồ Lắk là hồ nước ngọt lớn thứ 2 của Việt Nam, hồ Namka với khu cảnh rất thơ mộng. Rất phù hợp để phát triển các khu resort cao cấp để phục vụ du lịch nghỉ dưỡng.

Quỹ đất của Đắk Lắk còn rất nhiều để phát triển dự án.

Khuyết Điểm Đầu Tư Bất Động Sản Đắk Lắk :

Do nhiều nhà đầu tư đã tập trung tại Đắk Lắk nên giá đã nhảy mua từ đầu 2022 cho nên việc đầu tư tại Đắk Lắk bây giờ theo hướng trung và dài hạn không phù hợp ngắn hạn.

Nhiều dự án đầu tư công vẫn chưa được triển khai và cần thời gian để giải phóng mặt bằng.